Pred kratkim je bila izdana sodba Vrhovnega sodišča Republika Slovenije, s katero je sodišče odločalo o tem, ali je za izpraznitev in izročitev nepremičnine na podlagi odstopa od pogodbe po 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih potrebna sodna intervencija. V konkretnem primeru sta upnik in dolžnik v notarskem zapisu sklenila Pogodbo o podnajemu poslovnih prostorov, s katero je bilo dogovorjeno, da lahko najemodajalec (upnik) v primeru, ko podnajemnik (dolžnik) v petnajstih dneh po izdaji poziva za nadomestitev unovčene garancije s strani najemodajalca le te ne predloži, s pisno izjavo odstopi od pogodbe. Dolžnik svojih obveznosti ni izpolnjeval, prav tako pa po pozivu ni predložil nove garancije, zato je upnik od pogodbe odstopil.
Sodišče je izpostavilo, da mora obstoj terjatve izhajati iz notarskega zapisa. V primeru, ko sta stranki v notarskem zapisu pogodbe šele uredili pogoje, ki morajo biti izpolnjeni za uveljavljanje odstopnega upravičenja (kar velja v konkretnem primeru), sama terjatev, ki vsebuje kondikcijski zahtevek, še ne izhaja iz notarskega zapisa pogodbe. Obstoj teh pogojev ni mogoče izkazati s samim notarskim zapisom pogodbe, kljub temu, da je dolžnik soglašal z neposredno izvršljivostjo notarskega zapisa. Gre namreč za več bodočih negotovih dejstev, ki so morala biti izpolnjena za nastanek kondikcijske terjatve:
· neizpolnitev denarne obveznosti dolžnika
· unovčenje bančne garancije, ki je bila izročena upniku ob sklenitvi pogodbe
· neizpolnitev obveznosti dolžnika za izročitev nove bančne garancije in
· podana odstopna izjava upnika.
Nastop teh pogojev bi upnik v izvršilnem postopku moral izkazati z javno ali po zakonu overjeno javno listino. Ker iz pogodbe ne izhaja, da so potrebne pravne okoliščine nastopile, mora upnik uveljavljati sodno varstvo zatrjevane terjatve z vložitvijo dajatvenega zahtevka v pravdnem postopku.
Iz stališča Vrhovnega sodišča RS je torej moč razbrati, da kljub neposredno izvršljivemu notarskemu zapisu, upnik v primeru odstopa od pogodbe, kadar sama terjatev ne izhaja iz notarskega zapisa, ne more zahtevati izpraznitve in izročitve nepremičnine neposredno v okviru izvršilnega postopka, temveč mora v pravdnem postopku dokazati, da so nastopile potrebne pravne okoliščine dogovorjene v notarskem zapisu.
